台灣房地產市場一路高漲，房價驚人的漲幅眾所皆知，為了抑制房市過熱，政府多次推出打房政策，財政部、國會、央行於2024年9月聯手祭出第七波重擊，這些政策在遏制炒房行為，但攻擊到的對象究竟是建商?投資客?還是一般有需求的民眾呢?我們將帶你一起來解析台灣歷年來的打房政策並揭示這些政策背後的目的，看最後的受益者到底是誰?
【歷年來的打房政策】
【2020/12第一波打房政策內容】
信用管制：
公司法人：購置住宅第一戶貸款6成，第二戶以上貸款上限5成，無寬限期。
投資客：第三戶以上貸款最高上限6成，且無寬限期。
建商餘屋：餘屋貸款最高5成。
【目的是什麼，受影響的是誰】
央行為了防止房市過熱，實施了信貸管控措施，目的是減少投資客和公司法人過度進入不動產市場的行為，並降低金融風險。
抑制過度投資：通過降低貸款成數，減少公司法人和多房投資客透過貸款大規模購買房地產的可能性，避免炒房現象。
降低金融風險：避免銀行信貸過度集中於不動產市場，防止潛在的金融風險，確保銀行系統的穩定性。
受影響對象：投資客、公司法人。
【2021/03第二波打房政策內容】
隨著市場情況未見改善，再次加碼調控：
信用管制：
公司法人：購置住宅貸款上限全面縮至4成，無寬限期。
投資客：
(1)第三戶以上貸款減至55成、第4戶以上縮至5成，且無寬限期。
(2)已有2戶以下房貸者，豪宅貸款成數降至55成。已有三戶以上房貸者，豪宅貸款成數降至4成，無寬限期。
【目的是什麼，受影響的是誰】
這一波政策強化了對公司法人和投資客的信貸限制，以進一步抑制投機行為，削弱公司法人和投資客的資金槓桿，減少過度投資，達到控制房價的目的。
受影響對象：投資客、公司法人。
【2021/09第三波打房政策內容】
政府在觀察到房市依然火熱後，在推出新措施：
信用管制：
投資客：特定區第2戶房貸無寬限期。
調降購地貸款最高成數至6成。
【目的是什麼，受影響的是誰】
這個政策主要在遏制投資客和建商，增加投資客的資金壓力，減少過度投資行為控制房市過熱情況，同步也限制建商購地的資金槓桿，避免過度開發和炒地皮。
受影響對象：投資客、建商。
【2021/12第四波打房政策內容】
信用管制：
投資客：
(1)已有2戶以下房貸之購置豪宅貸款成數降為4成，無寬限期
(2)第3戶、第4戶以上購屋貸款減為4成，無寬限期。
建商餘屋：餘屋貸款降為4成。
購地貸款最高成數降為 5 成。
【目的是什麼，受影響的是誰】
這個政策是為了抑制高價住宅市場過熱，限制投資客和建商的資金暈做，減少資金過度流入豪宅和土地開發市場，從而降低房市投資過熱的風險。政策希望透過提高投資者的自備款比例來降低市場槓桿，避免投資者過度擴張持有多戶房產，穩定房地產價格。
受影響對象：投資客、建商。
【2023/6第五波打房政策內容】
利率上升至 1.875% 。
信用管制：
投資客：特定區域第2戶房貸上限7成，無寬限期。
【目的是什麼，受影響的是誰】
這一波政策反映出政府在防範金融風險與促進住房需求之間尋求平衡。
受影響對象：投資客。
【2024/6第六波打房政策內容】
信用管制：
投資客：特定地區第二戶購屋貸款最高成數由降至6成。
【目的是什麼，受影響的是誰】
這一改變顯示出政府對於高價住宅市場的警惕性持續上升。
受影響對象：投資客。
【2024/9第七波打房政策內容】
信用管制：
公司法人：購置住宅全面縮至3成，無寬限期。投資客：
(1)名下有房屋者，第一戶購屋貸款，且無寬限期。
(2)全國第2戶房貸上限5成，第3戶以上及豪宅貸款上限3成，無寬限期。
建商餘屋：餘屋貸款降為3成。
【目的是什麼，影響的是誰】
通過降低貸款成數，打擊投資性購房行為，減少市場中的投資風氣，促進房市的健康發展，降低金融風險，防止市場過熱。
受影響對象：公司法人、建商。
更新：
【2024/10第七波打房政策修正版】
信用管制同上，排除下述三者
繼承者：取得繼承房屋，新申辦購屋貸款(非高級住宅)，可排除第七波信用管制。
換屋族：有房者，因有實質換屋需求，與承貸金融機構切結後，可排除信用管制，排除條件如下：
借款人應在新申辦的購屋房貸款撥款後一年內，將名下原有房屋出售並完成產權轉移登記，且不得以轉貸等方式規避。
借款人違反切結事項，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。
已簽約者：申辦房貸時，符合換屋族條件，即可排除第七波信用管制。如申辦的是新青安貸款，將不受第１、２戶房貸限制。
【上面七波打房政策，想達到甚麼目的?】
政府防範過度開發及過度投資，使市場失控，要給投資客和開發商一點教訓，政府希望達到的目的：
抑制房市過熱：房市過熱，將有大量的資金流入房地產上，間接導致其他產業資金鏈漸漸出問題，推高房價，讓一般購屋族面臨更大的購屋壓力，若利率升上高，使房貸壓力增大，將提升無法還款的風險，衝擊金融系統，因此政府才會通過政策針對炒房投資客。
減少投資性購房行為：投資客過多會把房價炒高，不僅讓房市變得不健康，還會影響到真正有需求的民眾，房價快速上漲造成房市大幅波動，會產生房地產泡沫，如泡沫破裂，房價驟跌，會對整體經濟造成重大損害。
降低金融風暴：如房市泡沫化，不僅是房市下跌，緊鄰的金融體系也會遭受衝擊，房市暴跌，會使購屋者無法承擔高額貸款，出售房產也無法還清貸款，銀行所能使用的資金也會大幅減少，影響的範圍會逐漸擴大。
促進住房需求：政府祭出七波打房政策，針對投資客、公司法人與建商施壓，為了讓房市降溫，限制了他們的資金槓桿，受於資金壓力，不得不將手中的房屋、土地釋出，使有需要的人有更多的選擇。
控制資金流向：政府打房政策的核心是透過銀行房貸控管，抑制資金過度流入房地產市場，投資者可能透過其他手段籌備資金，這是政府還需要去將政策改良的更完善的地方。
強化市場監管：針對房市降溫，政府和相關監管單位會針對款項流向明細，做監控和規費，像是各大銀行、稅務局、財政部等等。
【這些政策長遠看起來可以達到甚麼目的?】
這些政策長遠看下來對建商、投資者、購屋者、換屋者皆有優勢與劣勢。
【建商】
優勢：
1. 減少炒作風險：隨著政府政策，房價會趨於允定，建商可以專注於實質性的需求，而非依賴投資客帶來的短期市場波動。
2. 調整開發策略：為避免過度開發及囤地，在規劃上會更合理的配置和土地利用提升效率。
劣勢：
3. 資金壓力增加：貸款成數下降，購地和餘屋貸款接受限，在籌備資金上變得更難，資金周婉壓力增加，使項目開發速度降低，成本上升。
4. 投資回報變少：房價趨於平穩，利潤空間遭到壓縮，尤其實豪宅市場及高端住宅。
【購屋者】
優勢：
1.房價穩定：政策抑制了房市的過度投資，防止房價飆升，給購屋者提供了更多在合理價格下購買房屋的機會。
劣勢：
2.貸款門檻提高：打房政策限了購屋貸款的成數，購屋者需籌備更多的自備款，對於購屋者造成購房壓力。
3. 未來可能會建案縮減：由於建商資金運作壓力增加，加上市場投資熱度減弱，建案數量可能減少，這會導致市場上的房源供應量下降，影響購屋者的選擇。
【投資者】
優勢：
1. 促使投資者轉向長期投資：短期投資的回報低，投資者可能轉向長期持有房產或其他相對穩定的投資方式，助於避免市場過度波動，對穩定市場有利。
2. 投資策略轉變：房地產投資的回報率降低，投資者可能開始探索其他市場，如股票、債券、基金等資產配置，減少過度依賴房地產的投資風險。
劣勢：
3. 資金槓桿降低：投資者無法像過去那樣依賴高槓桿進行多戶房產投資，限制了他們的資本擴張空間，短期內投資回報率下降，風險增加。
4. 投資成本上升：提高貸款成數限制意味著投資者必須支付更多自備款，這使得進入房地產投資的門檻變高，尤其是在豪宅和多戶房產領域。
【換屋者】
優勢：
1.市場穩定有利於換屋規劃：隨著房市過熱現象得到抑制，換屋者可以在更穩定的市場中進行資產配置，降低因市場過度波動而導致換屋時機不理想的風險。
2.價格壓力減輕：特定區域內房價漲幅放緩，有利於換屋族在高需求地區換房時，能以較合理的價格出售或購買房屋。
劣勢：
3.換屋難度增加：由於房價上漲趨勢放緩，換屋族可能發現舊房的出售價格達不到預期，導致換屋資金不足，影響整體換屋計劃。
4.貸款條件嚴格：換屋族在購買第二套房產時，貸款成數受到限制，可能需要支付更多自備款，增加資金壓力。
【為什麼要出這些打房政策?】
台灣過去房價過高的問題並不在於市場供給不足，而是在於投資客刻意炒作，所以過去台灣空屋率長期以來居高不下，造成了資金過度集中於房市、住房需求未得到滿足、拉大了財富差距，因投資客炒作，使台灣空屋率非常高，使有需求的人因為房價過高，卻無法下手成了無殼蝸牛，政府祭出打房政策的目的是為了限制投資客的炒作行為，降低金融風險，穩定房價，並確保普通家庭的居住需求能夠得到合理的滿足，替未來的經濟增長奠定更堅實的基礎。
【對於房市影響是好還是不好?】
政府祭出打房政策，必然會在於營利者與受益者之間造成衝突，長期來看，這些政策確實有助於房市趨於穩定，並促進經濟帶來健康的發展，但因為要遏制投資客的過度炒作，一般的購屋者與換屋者卻面臨了困難，貸款成數降低，自備款提高，使購屋的難度增加，未來政府是否會祭出更好的方針，來平衡這些矛盾，讓我們一起觀察下去吧。
面對房市的挑戰，我們作為房地產的專業人員，可以協助購屋者更好地理解政策變化及其對市場的影響，我們提供市場動態分析，協助購屋者找到合適的物件，並在資金規劃上提供專業建議，以減輕購屋壓力。
除了影響一般民眾、建商、投資者外，在這七波打房政策也對不動產產業造成了衝擊，但我們快速適應市場變化，持續作為你們堅強的後盾，只要你有房屋不動產相關的問題，我們隨時都在。
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