在萬物起漲、房價飛升的狀況，首購族面臨的挑戰加劇！購屋不再僅僅是資產增值的選擇，更是許多年輕人穩定生活重要的一步。面對高漲的房價和複雜的貸款流程，許多首購族可能會感到迷茫。永慶不動產-八德建國公園店將帶你了解首購以及常見的貸款陷阱，幫助你在購房之路做出明智的選擇。
【首購定義是什麼?】
許多人對於首購的定義是【人生的第一間房子】，其實首購的定義是，名下現在有沒有房屋，如沒有房子就是首購族。
定義條件：
配偶、未成年子女與個人名下皆無登記自有住宅。
過去有買房紀錄，但在買新房之前，已將舊房賣掉。
名下僅持有土地，或共同持有面積未滿40平方公尺的建物。
【首購族的優惠補助有什麼?】
新青安貸款：
新青安貸款是政府為了鼓勵自住，協助青年購屋，於2010年開辦的專案，減輕購屋的負擔，若借款人在申請貸款後違反條約，將房屋用於非自住用途，將會失去新青安貸款利息補貼，違約者加碼利率或賠償已提供的補貼，並降低貸款成數、還款年限，依實際情況處理，新青安貸款僅限申貸一次。
新青安優惠貸款條件：
貸款條件：需成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅，僅能購置成屋，預售屋不列在貸款範圍。
貸款房屋：申請日前 6 個月起購買的住宅。
貸款限制：一人僅能申請一次，未來需換屋可由配偶申貸此貸款，購置新屋。
貸款成數：最高核貸 8 成。
貸款額度：1,000 萬元。
貸款年限：40年。房貸寬限期：最長5年
償還方式：本息均攤、本金均攤。
計息方式：一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率（三擇一）選定後不得變更。
利息補貼：0.375%
自購住宅貸款利息補貼 :
除了新青年最高能申貸1000萬，許多首購族還會搭配申請「自購住宅貸款利息補貼」一起使用。而這個方案的申請時間多為7-8月，申辦對象除了首購族，也包含在2年內有自購住宅、辦理貸款並家庭年所得及財產符合條件的族群也可提出申請，自購住宅貸款利息補貼可申貸的最高額度依所在地方縣市而有所不同。
銀行一般首購優惠貸款：
除了與政府合作的優惠貸款方案之外，銀行也有針對首購族提供其他優惠的房貸利率方案，基本上只要是自住用途、購屋者有良好收入就可以申辦。銀行主要還是根據房屋價值及個人信評，去決定可申請貸款條件。
【首購利率怎麼計算?】
首購利率因人而異，要看銀行與政府評估個人信評，及銀行釋出的優惠利率加上央行的調整，下列為影響利率的因素：
基準利率：
首購利率通常是根據央行的基準利率來設定的，銀行會在此基礎上加上一定的利差。基準利率會隨著經濟狀況而變動。
貸款年限：
貸款年限的長短會影響利率。較長的貸款期限可能會有較高的利率，而短期貸款的利率通常較低。
借款人信用評分：
借款人的信用評分對利率的影響最高。
信用評分越高，通常能夠獲得較低的利率，信用評分低的借款人會較高。
貸款成數：
貸款成數越高，風險也越高，因此利率可能會上升。
首購族通常會受到貸款成數的影響，特別是如果貸款成數超過80%。
銀行釋出的優惠：
銀行會不定期釋出優惠來吸引客戶，借款人可能會得到更優惠的利率。
利息試算：
一間價值100萬的房子，銀行提供的利率為2.5%。貸款80%，貸款金額為80萬，貸款期30年
利息計算方式為：
貸款金額 × 利率 × 貸款年限 | 利息 |
80萬x 2.5% x 30年 | NT$600,000 |
【銀行首購利率】
以房屋價格1000萬，自備款20%，貸款年限30年來看。根據591房屋交易的房貸利率顯示:
銀行 | 方案 | 首期利率 | 計算細節 | 本金+利息 |
聯邦銀行 | 內政部自購住宅補貼貸款 | 1.06% | 1.08% | 25,960 |
聯邦銀行 | 青年安心程家購置住宅貸款 | 1.06% | 1.09% | 25,960 |
上海銀行 | 青安二年零利率購置住宅貸款 | 1.06% | 0.90% | 25,960 |
合庫銀行 | 財政部新青安貸款 | 1.57% | 2.10% | 27,860 |
聯邦銀行 | 輔助勞工建購住宅貸款 | 1.64% | 1.64% | 28,139 |
中信銀行 | 青年安心成家 | 2.15% | 2.17% | 30,173 |
台灣銀行 | 青年安心家購屋優惠貸款 | 2.15% | 2.06% | 30,173 |
彰化銀行 | 青年首次購屋優惠貸款 | 1.94% | 2.21% | 29,330 |
土地銀行 | 財政部青年安心成家購屋優惠貸款 | 2.15% | 2.18% | 30,173 |
台灣企銀 | 青年安心程家優惠購物貸款 | 2.15% | 2.17% | 30,173 |
彰化銀行 | 青年首次購屋優惠貸款 | 1.94% | 2.21% | 29,330 |
土地銀行 | 財政部青年安心成家購屋優惠貸款 | 2.15% | 2.18% | 30,173 |
台灣企銀 | 青年安心成家優惠購屋貸款 | 2.15% | 2.17% | 30,173 |
兆豐銀行 | 財政部青年安心成家購屋優惠貸款 | 2.15% | 2.18% | 30,173 |
華南銀行 | 青年首次購屋優惠貸款 | 2.15% | 2.16% | 30,173 |
華泰銀行 | 分期型房貸 | 2.00% | 2.01% | 29,570 |
渣打銀行 | 轉動幸福房貸專案(轉貸、融資) | 2.06% | 2.09% | 29,810 |
彰化銀行 | 購屋貸款 | 2.06% | 2.08% | 29,810 |
台灣企銀 | 幸福優加利房屋擔保貸款 | 2.06% | 2.08% | 29,810 |
華南銀行 | 定儲利率指數房貸 | 2.06% | 2.09% | 29,810 |
星展銀行 | 指數型房貸 | 2.06% | 2.09% | 29,810 |
兆豐商銀 | 優利方案 | 2.06% | 2.09% | 29,810 |
合庫銀行 | 首次購屋貸款 | 2.06% | 2.09% | 29,810 |
表格日期：2024.09.26
【影響貸款成數的條件是什麼】
購屋者向銀行申請房屋貸款時，可以申貸的比例。銀行會針對申請人購買的房屋物件進行鑑價，並且在「鑑價價格」與「買賣價格」中，取低價作為貸款額度的計算基準值 ，再根據房屋的相關因素與個人的信用分數，決定貸款成數。
通常會影響房貸成數有：
1.個人信用分數與銀行貢獻度
每個人的信用紀錄都會留在聯徵中心，提供銀行審核貸款申請。
也會透過與銀行平時往來的紀錄來評估核貸。
物件屋齡
房屋屋齡也會影響貸款成數，通常預售屋的貸款成數都會高於中古屋。
物件坪數總坪數建議15坪以上，或是主建物10坪以上的物件，銀行較不會打槍。
物件座落地段
如果房屋位於蛋黃區，即使是中古屋，因為地段價值高，銀行也願意給較高成數，落地處偏遠，或位於死巷中，貸款成數將受限縮。
5.物件週邊有無嫌惡設施100公尺內有加油站、垃圾回收廠、電箱及電塔、宗教建築、殯儀館等設施，也會影響貸款成數上限。
【首購買房，貸款沒過怎麼辦】
在找到有興趣的房屋後，經過買賣雙方的價格確認，會簽訂交易合約，預售屋與中古屋的方式不同，以下將介紹預售屋與中古屋與到貸款成數不到或是貸款沒過要怎麼辦。
預售屋：
主動與建商協商說明，嘗試延長付款期限。
不同銀行的貸款審核標準不一，此時可以換一家銀行做嘗試。
調整貸款方案，ex:調整貸款年限、成數..等等
提高自備款，在資金不足的狀態下，可能用其他的資產來變現。
確認預售屋中的違約條款，了解違約的責任範圍，避免損失過大。
與建商協商解約，秉持良好的態度，降低損失。
中古屋：
政府消保會為了保護雙方交易公平公開，有規定買方如透過房仲購買房，出價與賣方開價有差距，買方須提供斡旋金，由仲介保管，賣方同意出價將轉為訂金，並簽訂買賣契約利於後續履約行為。 ※斡旋金類似保證金，用來與屋主協商價格斡旋金還有另一種呈現方式是【要約書】目的也是讓房仲與屋主議價，並保障雙方權益。
核貸成數不足或被拒會發生3種狀況【1.沒收或加倍斡旋金、2.賠償要約書3%房價違約金、3.面臨官司問題】
面臨這些狀況時可以做什麼補救措施?
合約中通常會有如何處理斡旋金、要約書或訂金的相關條約，避免雙方的損失。
可與賣方討論延長交易期限，尋求其他貸款方案與籌款。
將其他資產變現。
※決定購屋前，務必考慮到未來的規劃，避免臨時發生巨大變化。
【首購房貸陷阱有哪些】
台灣首購族是台灣房市的一大主力，青安家上線之後，催出了一票首購族，但首購族沒做好功課，稍不小心就落入房貸陷阱裡面，常見的房貸陷阱有哪些呢?
政府推出的新青安房貸
新青安貸款額度雖然從800萬提升到1000萬，實際上還是要看房屋鑑價和貸款成數，房屋鑑價不等於房屋價格。假設你喜歡的屋子賣價是1300萬，但因為房子的地理位置偏於市中心位於巷弄內，加上信用卡曾經有遲繳欠款紀錄，於是銀行評估這間房子的價值只有700萬，核貸成數是6成。 計算方式：700萬*0.6=420萬(貸款)，1300萬-420萬=880萬 (自備款)。
新青安年限40年，其實要看申請時的年齡，他的條件是申請人年齡+貸款年限<75，如果超過75那申請的貸款年限就會縮減。
促銷房子話術
有些建商為了促銷，會打出【免頭期款】、【全貸買房】，一種是用銀行信貸去借自備款或是建設公司的公司貸款取代頭期，另一種是超貸(違法)。
房貸利率陷阱
大家都會比價，但大部分的人都會受到房貸專案上的數字吸引。
兩段式利率的數字陷阱大多銀行都會將第一、二年利率訂比較低來吸引客，但第二、三段的利率才是未來幾十年的的房貸利率。
固定利率、機動利率固定利率可以在利率較低的時候選擇，利率波動較大時就可以選機動利率。
提早償清和給付尾約金
領年終、獎金多還款
很多人只要有多領錢，就會提前部分還款、或提前償清貸款，這部分在辦理貸款或是在房貸簽約時先與銀行確認，是否有違約金的限制條款。
申貸房貸利率年限限制
年齡與收入
銀行有一條申貸者+申貸年齡<75的規定，如為無固定收入族群、或年齡較高者，銀行在申貸和優惠上較難提供優惠，建議可用子女的名義申請。
【首購與配偶一同登記房產】
不管是情侶或是夫妻，一起買房都會想要有共同保障，會選擇共同登記房產，共同登記是有優點與缺點的！這邊分析給即將買房的情侶與夫妻們~
優點：共同有保障，非經雙方同意不能買賣、出租。房屋稅或地價稅都必須分別提出自住優惠稅率。
缺點：
雙方的首購優惠資格皆用掉。
賣屋時，雙方皆用掉「一生一次」的土增稅優惠稅率。
僅登記在一方名下：建議使用預告登記，可以限制所有權人處分資產。將借名登記的契約寫清楚。
保存房貸與頭期款金流證明雙方都有出資。
想要有保障，又想要有首購優惠還有一個解法~雙方買房時共同登記，未來有需要購置第二套房子時，再將手上的資產贈與給對方(夫妻贈與不需課稅)，這樣將享有首購優惠。第二種解法是先登記一方的名子，設定欄位另一方，這樣房屋需要賣房貸款都需要設定人同意。
對於首購族來說，是中古屋、新屋、預售屋都有各別優勢與差異，新屋、預售屋的貸款成數較高、中古屋的總房價較低，貸款成數也相對低，不知道要如何選擇，歡迎與我們聯繫。永慶不動產-八德建國公園店經手過各類的案件，無論是單純的或是複雜的，我們都能為您提供專業的建議與分析。您對購屋資金規劃感到困擾不知道怎麼規劃，或是需要計算購屋資金與籌備預算，我們將依據您的需求與條件，推薦合適的購屋方案，祝您順利購屋。
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